Desafío: Vivienda Asequible en el Mundo

26/06/2018 Índice de noticias Comentarios (0)

Un tercio de los habitantes de las ciudades, 1.600 millones de personas, podrían tener dificultades para conseguir una vivienda digna para el año 2025. Aquí hay cuatro enfoques que podrían ayudar

 

Una vivienda decente y asequible es fundamental para la salud y el bienestar de las personas y para el buen funcionamiento de las economías. Sin embargo, en todo el mundo, tanto en las economías en desarrollo como en las avanzadas, las ciudades luchan por satisfacer esa necesidad. Si persisten las tendencias actuales de urbanización y crecimiento del ingreso, para el 2025 la cantidad de hogares urbanos que viven en viviendas precarias o que se ven afectados financieramente por los costos de vivienda que renuncian a otros esenciales, como la atención médica, podría crecer a 440 millones, de 330 millones . Esto podría significar que la brecha global de viviendas asequibles afectaría a uno de cada tres habitantes urbanos, alrededor de 1.6 billones de personas.

El nuevo informe McKinsey Global Institute (MGI), Un plan para abordar el desafío global de viviendas asequibles, define la brecha de asequibilidad como la diferencia entre el costo de una unidad de vivienda estándar aceptable (que varía según la ubicación) y qué hogares pueden pagar sin usar más del 30 por ciento de los ingresos. El análisis se basa en la base de datos Cityscope de MGI de 2.400 áreas metropolitanas, así como en estudios de casos de todo el mundo. Encuentra que la brecha de vivienda asequible ahora es de $ 650 mil millones al año y que el problema solo crecerá a medida que las poblaciones urbanas se expandan: las tendencias actuales sugieren que podría haber 106 millones más de hogares urbanos de bajos ingresos para el año 2025, por ejemplo. Para reemplazar la vivienda inadecuada de hoy en día y construir las unidades adicionales necesarias para 2025, se necesitarían de $ 9 billones a $ 11 billones en gastos de construcción solamente. Con tierra, el costo total podría ser de $ 16 billones. De esto, estimamos que $ 1 billón a $ 3 billones puede deberse a fondos públicos

Sin embargo, cuatro enfoques utilizados en concierto podrían reducir el costo de la vivienda asequible en un 20 a 50 por ciento y reducir sustancialmente la brecha de vivienda asequible para 2025. Estas soluciones orientadas al mercado en gran medida: reducir el costo de la tierra, construcción, operaciones y mantenimiento, y financiamiento -podría hacer que las viviendas sean asequibles para las familias que ganan entre el 50 y el 80 por ciento del ingreso medio.

Exposición

Cuatro enfoques pueden reducir la brecha de asequibilidad de la vivienda en un 20 a 50 por ciento.

 

  1. Desbloquear el suministro de tierra. Dado que el terreno suele ser el gasto inmobiliario más grande, asegurarlo en ubicaciones apropiadas puede ser la manera más efectiva de reducir los costos. Incluso en las ciudades más grandes del mundo, muchas parcelas de tierra permanecen desocupadas o infrautilizadas. Algunos de ellos pueden pertenecer al gobierno y podrían ser liberados para el desarrollo o vendidos para comprar terrenos para viviendas asequibles. Las tierras privadas pueden adelantarse para el desarrollo a través de incentivos tales como bonificaciones por densidad: aumentar el espacio permitido en una parcela de tierra y, por lo tanto, su valor; a cambio, el desarrollador debe proporcionar tierras para unidades asequibles.

 

  1. Reducir los costos de construcción. Si bien la industria manufacturera y otras industrias han aumentado la productividad constantemente en las últimas décadas, en la construcción se ha mantenido estable o ha disminuido en muchos países. Asimismo, en muchos lugares la vivienda residencial se sigue construyendo de la misma manera que hace 50 años. Los costos del proyecto podrían reducirse en aproximadamente un 30 por ciento y los programas de terminación acortarse en aproximadamente un 40 por ciento si los desarrolladores hacen uso de ingeniería de valor (diseño de estandarización) y enfoques industriales, como ensamblar edificios a partir de componentes prefabricados fabricados fuera del sitio. También sería útil contar con métodos de adquisición eficientes y otras mejoras de procesos.

 

  1. Operaciones y mantenimiento mejorados. Entre el 20 y el 30 por ciento del costo de la vivienda son operaciones y mantenimiento. Las actualizaciones de eficiencia energética, como el aislamiento y las nuevas ventanas, pueden reducir estos costos. Los gastos de mantenimiento se pueden reducir ayudando a los propietarios a encontrar proveedores calificados (mediante el registro y la concesión de licencias) y mediante compras consolidadas. Por ejemplo, los consorcios de compra en el Reino Unido han ahorrado del 15 al 30 por ciento en algunos artículos de mantenimiento para viviendas sociales.

 

  1. Disminuir los costos de financiamiento para compradores y desarrolladores. Las mejoras en la suscripción ayudarían a los bancos a hacer más préstamos de vivienda de manera segura a los prestatarios de bajos ingresos. Los programas de ahorro contractual pueden ayudar a los compradores a acumular anticipos y, por lo tanto, financiar compras con préstamos más pequeños y menos arriesgados. Dichos programas también pueden proporcionar capital para hipotecas de bajo interés a los ahorradores. Los gobiernos podrían ayudar a reducir los costos de financiamiento de los desarrolladores haciendo que los proyectos de viviendas asequibles sean menos riesgosos, por ejemplo, garantizando a los compradores o inquilinos las unidades terminadas.

La aplicación exitosa de estos enfoques depende de la creación de una plataforma de entrega adecuada para la vivienda en cada ciudad. Los responsables de la formulación de políticas, que trabajan con el sector privado y las comunidades locales, deben establecer claras aspiraciones de vivienda en sus ciudades. Críticamente, se debe definir una unidad de vivienda mínima estándar en cada uno de ellos. Pero un mínimo excesivamente ambicioso puede desalentar la construcción de viviendas asequibles y obligar a más hogares de bajos ingresos a vivir en viviendas informales. Una solución mejor es establecer estándares que reflejen aspiraciones crecientes, una "escalera" de vivienda que puede comenzar con algo muy básico que podría, por ejemplo, tener cocinas y baños comunitarios y servir como vivienda de transición para los recién llegados.

La vivienda asequible podría representar una oportunidad significativa para las industrias mundiales de la construcción y la financiación de la vivienda. La construcción de viviendas para todos los hogares de bajos ingresos agregados en las ciudades para el año 2025 podría costar $ 2.3 billones. Eso representaría un mercado de la construcción de $ 200 mil millones a $ 250 mil millones en ingresos anuales, o alrededor del 10 por ciento de la industria global de la construcción de bienes raíces residenciales.

Informe de McKinsey Global Institute.

Informe completo

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