Acceso a Viviendas: Un set de herramientas para la oferta

26/06/2018 Índice de noticias Comentarios (0)

El stock global de viviendas no se ha expandido lo suficientemente rápido como para mantenerse al ritmo de un aumento en la demanda, pero las ciudades pueden enfocarse en tres soluciones del lado de la oferta para avanzar.

  

Un sentimiento une a miles de millones de personas en ciudades de todo el mundo: una sensación de shock cuando intentan encontrar un nuevo hogar. Los costos de la vivienda crean estrés financiero para una gran parte de los residentes urbanos del mundo. Los alquileres y los precios de las viviendas han aumentado mucho más rápido que los ingresos en la mayoría de los países, especialmente en las grandes ciudades, donde muchas personas desean vivir y donde se concentran las oportunidades de trabajo. El problema afecta a todos, desde los residentes de barrios marginales que viven en los márgenes hasta los hogares de ingresos medios.

Tabla de contenido

  1. Encuentra la tierra
  2. Las ciudades tienen que eliminar las barreras
  3. La industria de la construcción tiene que evolucionar

En el corazón del problema está un desequilibrio extremo en la oferta y la demanda. El crecimiento de la población, la tendencia continua hacia la urbanización y el aumento de los ingresos globales están impulsando un aumento constante de la demanda. En 1950, la ciudad de Nueva York y Tokio fueron las dos únicas ciudades del mundo con poblaciones de más de 10 millones; hoy hay más de 20 ciudades de ese tamaño. La población urbana mundial ha aumentado en un promedio de 65 millones de personas al año en las últimas tres décadas, liderada por una urbanización vertiginosa en China e India.

En todo el mundo, MGI ha estimado que unos 330 millones de hogares urbanos viven actualmente en viviendas precarias o se estiran para pagar costos de vivienda que exceden el 30 por ciento de sus ingresos. Este número podría aumentar a 440 millones de hogares en 2025 si las tendencias actuales no se revierten. Más allá del costo humano, este problema finalmente limita el crecimiento económico. La inversión en la construcción de viviendas se mantiene por debajo de su potencial, y los hogares con una parte desproporcionada de los ingresos mensuales destinados a pagos de alquiler o hipoteca tienen que limitar otras formas de consumo. Volviendo a nuestro ejemplo en California, MGI estima que la escasez de viviendas hace que el estado pierda $ 140 mil millones en producción anual, o 6 por ciento del PIB estatal.

Se necesitará un aumento dramático en el número de unidades de vivienda disponibles para lograr una mayor asequibilidad. Por supuesto, la simplicidad de esta declaración desmiente la complejidad de ejecutarla. Debido a que el progreso ha sido tan elusivo, esta nota informativa se enfocará únicamente en soluciones de oferta, abordando tres desafíos que todas las ciudades tienen en común: hacer que la tierra esté disponible, eliminar barreras y hacer que el sector de la construcción sea más productivo.

 

1. Encuentra la tierra

El acceso a la tierra suele ser la mayor limitación para el desarrollo de la vivienda y uno de los principales factores de costo. En lugares como Auckland y Río de Janeiro, el costo de la tierra a menudo excede el 40 por ciento del precio total de la propiedad. En casos extremos como San Francisco, la tierra es tan escasa que puede representar hasta el 80 por ciento del precio de una vivienda. A nivel mundial, estimamos que desbloquear la tierra en la mayor medida podría reducir el costo de poseer una unidad de vivienda estándar hasta en un 20 por ciento. Un mapeo exhaustivo de mapeo e inventario en toda la ciudad puede desenterrar muchas oportunidades. Con base en nuestro trabajo anterior en entornos urbanos, hemos identificado siete áreas de enfoque. 

  • Priorizar el desarrollo orientado al tránsito

Es crítico para las ciudades congestionadas promover la densidad en torno al tránsito en lugar de fomentar la expansión descontrolada y los viajes más largos. El desarrollo orientado al tránsito puede implicar el redesarrollo de estructuras residenciales existentes o el fomento de nuevos edificios al permitir mayores relaciones espacio-piso, aflojando las restricciones de altura o permitiendo una mayor densidad en zonas objetivo específicas.

  • Obtener más de los sitios subutilizados

En muchos casos, es posible que las ciudades ni siquiera necesiten aumentar los umbrales de densidad. Pueden construir en parcelas residenciales que no están aprovechando la densidad permitida actualmente.

  • Poner parcelas urbanas vacantes en el trabajo

Otra estrategia consiste en construir viviendas de relleno en parcelas vacías. Incluso vecindarios densos pueden tener lotes vacíos que podrían servir como sitios viables.

  • Poner a disposición del público la tierra

Cuando corresponda, los gobiernos pueden destinar tierras públicas no utilizadas para el desarrollo de viviendas. Las autoridades de tránsito pueden poseer propiedades que rodeen nodos de transporte ocupados.

  • Transformando sitios industriales

Algunas ciudades pueden tener oportunidades para convertir sitios de la industria ligera.

  • Going greenfield

Las ciudades rodeadas de tierras sin desarrollar o agrícolas pueden invertir en proyectos de viviendas nuevas en sus alrededores.

  • Agregar unidades de vivienda accesorias

Finalmente, muchas ciudades pueden alentar a los propietarios de viviendas unifamiliares a que agreguen unidades de vivienda accesorias.

 

2. Las ciudades tienen que eliminar las barreras

Las ciudades deben desarrollar estructuras de gobierno que representen a todos los interesados (no solo los más atrincherados, poderosos o vocales) y simplifiquen la ejecución real. Varios enfoques pueden ayudar.

  • Alineación para una mejor entrega: laboratorios de entrega y agencias de vivienda integradas

Las estrategias de vivienda son enormemente complejas e involucran iniciativas y políticas en materia de financiamiento, planificación urbana, desarrollo de infraestructura, regulación del uso de la tierra, códigos de construcción, enfoques de entrega y contratación, y más. Pero las partes interesadas de diferentes partes del sistema rara vez trabajan juntas para suavizar la fricción y enfocarse en el objetivo más amplio de construir viviendas más económicas de manera rápida.

El enfoque del laboratorio de entrega ha tenido un gran impacto positivo en el mercado de la vivienda en Arabia Saudita. El gobierno invitó a todas las partes interesadas de todo el sector público (todos los ministerios y entidades gubernamentales relacionadas con la vivienda) y al sector privado (incluidos los representantes de los desarrolladores inmobiliarios y los bancos). Las voces de los ciudadanos también se escucharon mediante el uso de las redes sociales y los grupos focales. Estos eventos tomaron un enfoque multidisciplinario para identificar los desafíos clave en el sector de la vivienda e idear soluciones con objetivos claros, planes de implementación, rendición de cuentas y presupuestos. Los laboratorios han alineado a los interesados en torno a ideas de alto impacto que tienen en cuenta consideraciones prácticas.

Los resultados de laboratorios exitosos son una buena base, pero la implementación real es crucial. Un gobierno de la ciudad puede acelerar el progreso empoderando a una agencia o unidad con el mandato de guiar la entrega de la vivienda de un extremo a otro. 

  • Involucrar a más partes interesadas y superar NIMBYism

Aunque la mayoría de la gente está de acuerdo en abstracto en que aumentar la asequibilidad de la vivienda sería algo bueno, la oposición a menudo detiene propuestas específicas. Los residentes existentes pueden estar preocupados por el carácter cambiante de su vecindario, la perspectiva de un menor valor de las viviendas, la congestión y el hacinamiento en las escuelas. Para acomodar estas preocupaciones, muchas jurisdicciones han establecido procesos tales como audiencias públicas o iniciativas electorales que conllevan poder de veto. Si bien la intención de dar voz a la comunidad es noble, el resultado es que muy pocas viviendas se construyen.

Las ciudades deben adoptar un enfoque inclusivo para proporcionar vivienda a personas de todos los ingresos, edades y grupos demográficos. Las personas que vienen a una ciudad al trabajo deben poder encontrar un lugar asequible para vivir allí. 

  • Acelerando

Un laberinto de regulación generalmente se asocia con la adquisición de terrenos, la zonificación y los códigos de construcción. La manipulación incorrecta del proceso de aprobación puede ocasionar demoras multianuales y millones de dólares en costos de desarrollo adicionales. Esto aumenta la prima de riesgo asociada con la construcción de proyectos, lo que aumenta los costos para los inquilinos y posibles propietarios y evita que se lleven a cabo algunos proyectos. 

Las ciudades pueden simplificar sus procesos para acelerar la aprobación y el permiso del uso de la tierra, creando un proceso más predecible y menos oneroso. Establecer el permiso de "ventanilla única" (es decir, consolidar las aprobaciones de múltiples agencias en una sola interfaz clara) y digitalizar las solicitudes de permisos y el seguimiento del estado son puntos claros para comenzar. 

  • Ampliar y crear incentivos para la eficiencia y la innovación

La construcción de proyectos a mayor escala puede cambiar drásticamente la productividad y el costo de la entrega de la vivienda, lo que permite emplear técnicas como la repetibilidad y la fabricación fuera del sitio.

Al exigir el uso de tecnologías e innovaciones eficientes en sus contratos de adquisición, las ciudades pueden acelerar la adopción del sector privado y la inversión en herramientas de ahorro de costos. Exigir a los contratistas que presenten modelos en el software de modelado de información de construcción (BIM), que tiene una trayectoria de menos errores y menos revisiones, puede solidificar mejores estándares y prácticas de la industria.

3La industria de la construcción tiene que evolucionar

Incluso cuando la tierra está disponible y no hay oposición de la comunidad, la construcción en sí misma plantea riesgos. Demasiados proyectos llegan tarde, por encima del presupuesto o plagados de problemas. La productividad dentro del sector de la construcción es consistentemente pobre en todo el mundo. En los Estados Unidos, por ejemplo, la productividad laboral medida hoy en día es más baja que hace medio siglo. 

Parte de esto se debe a factores externos tales como los engorrosos códigos de construcción y los procesos de permisos, así como los cambios cíclicos en la demanda pública y privada. La informalidad y la corrupción a veces distorsionan el mercado. 

  • Avanzando con las mejores prácticas para aumentar la productividad

Si bien las ciudades pueden crear un entorno más eficiente e incentivos para la innovación, las empresas de construcción también tienen que mejorar su juego. Las empresas con mejores resultados adoptan un enfoque de ingeniería de valor en el proceso de diseño, presionando para obtener elementos de diseño repetibles siempre que sea posible. 

La industria de la construcción también necesita acelerar la adopción digital. Esto incluye el uso de herramientas BIM para el diseño, así como análisis e Internet de las cosas para el monitoreo in situ de materiales, mano de obra y productividad del equipo. 

  • Transición a un enfoque de sistema de producción

La construcción casi siempre se aborda como una serie de proyectos discretos y personalizados. Pero el mayor impulso en productividad viene con el concepto de un sistema de producción masiva inspirado en la fabricación. Esto implica elementos más estandarizados, paneles fabricados y ensamblados fuera del sitio, y trabajos de acabado limitados realizados en el sitio.

Barcelona Housing Systems, por ejemplo, ha mejorado la productividad hasta diez veces al alejarse de la construcción tradicional in situ para la entrega industrial a gran escala y la prefabricación. La compañía apunta a desarrollar más de 10,000 unidades de vivienda por proyecto, lo que ayuda a amortizar el costo de las instalaciones de fabricación. Utiliza un diseño replicable de edificios multifamiliares de cuatro pisos que mezclan la vivienda, el comercio minorista y el espacio de oficinas orientado al servicio, variando algunos elementos de fachada y diseño sin cambios en el diseño estructural. Todos los componentes necesarios de la vivienda se ensamblan a partir de módulos prefabricados construidos en una fábrica en el sitio o cerca de allí, y los componentes son lo suficientemente simples como para ser construidos por trabajadores no calificados con una capacitación mínima.

VBHC, un proveedor de viviendas modulares de la India, diseña componentes de habitaciones prefabricadas que pueden convertir fácilmente unidades de un dormitorio en unidades de dos o tres dormitorios, ahorrando costos al evitar estructuras de aluminio adicionales. Dichas técnicas de construcción se pueden aplicar en una variedad de contextos de viviendas diferentes, incluidas casas unifamiliares prefabricadas, así como unidades de vivienda separadas y módulos para proyectos de relleno multifamiliar.

La construcción de casas modulares también está ganando tracción en el Reino Unido. Una compañía llamada Legal & General, por ejemplo, está construyendo una de las instalaciones de producción modular más grandes del mundo cerca de Leeds, donde espera producir hasta 4.000 unidades al año. El Fondo de Construcción de Vivienda del Reino Unido de £ 3 mil millones llama explícitamente y apoya el financiamiento de tales técnicas.

Encontrar un lugar asequible para llamar hogar se ha convertido en un problema para los ciudadanos de todo el mundo. Los subsidios y las soluciones financieras por sí solos no pueden cerrar la brecha. Las ciudades necesitan urgentemente aumentar la construcción de viviendas para mejorar la calidad de vida de los residentes, permanecer inclusivas y garantizar que la escasez de viviendas no se convierta en un lastre para el crecimiento económico. Las herramientas y estrategias esbozadas aquí se pueden llevar a cabo en paralelo, y dado el alcance de la demanda insatisfecha hoy en día, no hay tiempo que perder.

Revisar el informe original aquí

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